Att upptäcka dolda fel i en fastighet efter köp är både frustrerande och kostsamt. Om dialog med säljaren inte leder någonstans kan en stämning dolda fel vara nästa steg. I den här artikeln får du en heltäckande genomgång av processen – från första misstanke till domstolsbeslut.

Vad är ett dolt fel enligt lagen?

Ett dolt fel är ett fel som:

• Inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning, och

• Fanns vid köptillfället, men blev tydligt först senare.

Dolda fel regleras i Jordabalken (JB) 4 kap. 19 §, vilket ger köparen rätt att kräva prisavdrag, avhjälpande eller i vissa fall hävning.

Exempel: En fuktskada som inte syns vid visning eller besiktning men som visar sig orsaka mögel i krypgrunden flera månader efter inflyttning.

När kan du stämma för dolda fel?

En stämning för dolda fel är aktuell när:

• Säljaren nekar ansvar eller vägrar ersättning.

• Felet uppfyller kraven för att vara dolt enligt JB.

• Du som köpare kan visa att felet fanns vid köptillfället.

Bevisbörda vid stämning av dolda fel

Vid en stämning är det köparen som har bevisbördan. Det innebär att du måste visa:

1. Att felet fanns vid tillträdet.

2. Att det är ett dolt fel och inte något du borde ha upptäckt.

3. Att felet är av ekonomisk betydelse.

Hur samlar man bevis?

• Besiktningsprotokoll

• Fotodokumentation

• Expertutlåtanden (ex. från byggnadsingenjör eller fuktspecialist)

• Vittnesmål

Så går en stämningsprocess till

Att väcka talan i tingsrätt kräver struktur och tydlighet.

1. Skicka ett kravbrev

Innan du stämmer, bör du skicka ett skriftligt krav med dina anspråk.

2. Upprätta en stämningsansökan

Ange vad du yrkar (prisavdrag, skadestånd etc.), samt bevisning och bakgrund.

3. Tingsrättens hantering

Rätten prövar om ansökan är komplett och skickar den vidare till motparten (säljaren).

4. Svaromål från säljaren

Säljaren får möjlighet att bemöta dina krav.

5. Förberedande förhandling

Parterna kan komma överens – annars går ärendet till huvudförhandling.

6. Huvudförhandling och dom

Efter bevisupptagning och argumentation meddelar domstolen sin dom.

Tidsgränser och preskription

Enligt lagen gäller följande:

• Du måste reklamera felet inom “skälig tid” efter upptäckt.

• Du måste väcka talan inom 10 år från tillträdesdagen.

• En reklamation som sker för sent kan göra att du förlorar rätten till ersättning.

Kostnader vid stämning – vad kan du förvänta dig?

Att väcka talan kostar pengar. Vanliga utgifter är:

• Ansökningsavgift till tingsrätten (ca 2 800 kr).

• Ombudskostnader (jurist eller advokat).

• Expertutlåtanden (kostar flera tusen kronor).

• Risken att få betala motpartens kostnader vid förlust.

Tips: Kontrollera om din hemförsäkring med rättsskydd kan täcka vissa kostnader.

Exempel på dolda fel som lett till stämning

1. Otäta avloppsledningar

Köpare upptäckte läckage i badrumsväggar. Domstolen bedömde det som dolt fel.

2. Mögel i krypgrund

Fastigheten såldes utan indikationer på mögel. Senare upptäcktes allvarliga skador. Prisavdrag tilldömdes.

3. Felaktig eldragning

Livsfarliga installationer upptäcktes efter köpet. Köparen fick rätt till skadestånd.

Risker med att väcka talan

• Du kan förlora och få betala säljarens rättegångskostnader.

• Beviskraven är höga, särskilt utan tydlig dokumentation.

• Tidsåtgången är ofta 1–2 år.

Att stämma bör därför vara ett genomtänkt beslut – inte en impuls.

Alternativ till stämning

Innan du går till domstol, överväg andra lösningar:

• Förhandling via juridiskt ombud

• Medling genom fastighetsmäklare

• Anmälan till Allmänna reklamationsnämnden (ARN)

• Konsumentvägledning i din kommun

När du bör kontakta en jurist

Det är klokt att anlita juridisk hjälp när:

• Säljaren bestrider felet

• Det rör sig om stora belopp

• Du är osäker på bevisläget

• Du ska skriva eller bemöta en stämningsansökan

En erfaren jurist inom fastighetsrätt hjälper dig att bedöma chanserna och undvika juridiska fallgropar.

Slutsats

Att väcka stämning vid dolda fel i fastighet är ett kraftfullt verktyg när säljarens ansvar inte tas. Men det kräver goda bevis, juridisk förståelse och riskmedvetenhet. Genom att agera snabbt och ta hjälp av rätt expertis ökar du dina chanser att nå framgång.

Vanliga frågor och svar

Vad räknas som dolt fel?

Ett fel som fanns vid köpet, men som köparen inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning.

Hur lång tid har jag på mig att stämma?

Du har upp till 10 år från tillträdesdagen, men måste reklamera inom skälig tid efter upptäckt.

Måste jag ha en jurist för att stämma?

Det är inte ett krav, men starkt rekommenderat eftersom processen är juridiskt komplex.

Vad kostar det att stämma för dolt fel?

Kostnader varierar, men du bör räkna med ansökningsavgift, ombudskostnader och eventuella expertutlåtanden.

Vad händer om jag förlorar?

Du kan bli skyldig att betala säljarens rättegångskostnader, som kan uppgå till tiotusentals kronor.

Vill du ha hjälp med din situation? Kontakta en jurist specialiserad på dolda fel i fastighet för att få en individuell bedömning.